Deutliche Preissteigerungen in den Eifelkommunen beim Wohnbauland, stabile Werte in den restlichen Kommunen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der StädteRegion Aachen hat die Bodenrichtwerte zum 01.01.2023 für das Gebiet der StädteRegion Aachen beschlossen. Bodenrichtwerte geben an, wieviel der Grund und Boden in einer konkreten Lage, der sogenannten Bodenrichtwertzone, durchschnittlich wert ist. Dabei sind beim klassischen Bauland zwei unterschiedliche Entwicklungen festzustellen:
Während in der Nordeifel (Monschau, Roetgen und Simmerath) die Bodenrichtwerte um rund 10 bis 15 Prozent klar gestiegen sind, sind sie in den weiteren Kommunen inklusive der Stadt Aachen meist gleich geblieben. Bei den Gewerbegrundstücken in den Aachener Hauptgeschäftslagen (Adalbertstraße, Holzgraben) gibt es eine weiterhin rückläufige Entwicklung der Bodenrichtwerte, während sie sich rund um Elisengarten, Krämerstraße und Markt stabilisieren konnten.
Bodenrichtwerte werden immer in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben und sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Dabei wird auch nach der jeweiligen Nutzung unterschieden, also zum Beispiel als Wohnbaufläche, Gewerbefläche oder als landwirtschaftliche Fläche. Die rund 800 in der StädteRegion im Jahr 2022 erfassten Kaufverträge von unbebauten Grundstücken bildeten die Grundlage zur Ableitung der aktuellen Bodenrichtwerte. Im Jahr 2021 waren noch rund 1.000 Kaufverträge von unbebauten Grundstücken erfasst worden. Der Grundstücksmarkt in der StädteRegion Aachen war im Jahr 2022 geprägt durch den Ukraine-Krieg und dessen Folgen. Dazu zählen unter anderem die gestiegenen Bauzinsen sowie die Steigerungen der Bau- und Energiekosten. Das lässt sich bei den unbebauten Grundstücken an der deutlich geringeren Anzahl der Transaktionen im Vergleich zu 2021 (minus rund 20 Prozent) ablesen. Hier spielt allerdings auch die im Vergleich zu den Vorjahren geringere Anzahl an Neubaugebieten eine Rolle. Einen Einbruch der Kaufpreise für unbebaute Grundstücke im Jahr 2022 kann der Gutachterausschuss jedoch nicht feststellen.
Wohngrundstücke:
In der Stadt Aachen liegen die Bodenrichtwerte für individuellen Wohnungsbau auf Vorjahresniveau. Ausnahmen bilden das Südviertel und die hochwertigen Wohnlagen am Lousberg. Für diese Lagen hat der Gutachterausschuss Wertsteigerungen von rund 5 bis 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr festgestellt. Im Bereich des Südviertels liegen die Bodenrichtwerte nun zwischen 490 und 925 Euro pro Quadratmeter.
In den weiteren Kommunen der StädteRegion gibt es ein großes Gefälle bei Werten für Baugrundstücke. So liegen die Werte in Monschau und Simmerath trotz der dortigen Preissteigerungen weiterhin deutlich unter denen der anderen Kommunen und den Randbereichen der Stadt Aachen. Am teuersten sind Baugrundstücke derzeit in den ehemaligen Kreiskommunen im Bereich „Am Wisselsbach" in Würselen mit 410 Euro pro Quadratmeter.
Zur Übersicht: Die Werte für gute beziehungsweise mittlere Wohnlagen in den zehn Kommunen der StädteRegion liegen durchschnittlich bei:
• Aachen: 850/525 €/m²
• Alsdorf 280/220 €/m²
• Baesweiler 300/230 €/m²
• Eschweiler 280/235 €/m²
• Herzogenrath 360/260 €/m²
• Monschau 115/80 €/m²
• Roetgen 280 €/m² (gute und mittlere Wohnlage)
• Simmerath 150/95 €/m²
• Stolberg 340/240 €/m²
• Würselen 390/300 €/m²
Innerstädtische Lagen:
In den innerstädtischen Hauptgeschäftslagen gibt es unterschiedliche Entwicklungen. Der Gutachterausschuss hat für die Hauptgeschäftslagen in der Adalbertstraße und den Holzgraben weiterhin rückläufige Entwicklungen festgestellt. Die Gründe hierfür liegen vor allem in der weiter anhaltenden Krise des insbesondere großflächigen Einzelhandels und dem zunehmenden Leerstand in diesen Lagen. Eine Stabilisierung bis moderate Steigerung der Bodenrichtwerte gibt es hingegen in den Geschäftslagen am Elisengarten, am Theaterplatz, in der Krämerstraße und am Markt. Das gewerbliche Mietniveau hat sich nach der Corona-Pandemie in diesen Lagen weitgehend stabilisiert. Der Spitzenwert für innerstädtische Geschäftslagen in Aachen ist weiterhin im Bereich der Adalbertstraße zwischen Kugelbrunnen und Peterstraße/Friedrich-Wilhelm-Platz zu verzeichnen. Allerdings ist der Bodenrichtwert dort von 6.700 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr auf aktuell 6.000 Euro pro Quadratmeter deutlich gesunken.
Die ermittelten Werte für innenstadtnahe Baulandflächen außerhalb des Alleenrings (gemischte Nutzung mit Wohnen und Gewerbe) sind aufgrund des steigenden Mietniveaus auf dem Wohnungs- und Büroflächenmarkt um bis zu 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. So liegen sie zum Beispiel im Bereich Robert-Koch-Straße bei 270 Euro pro Quadratmeter, im Frankenberger Viertel bei bis zu 925 Euro pro Quadratmeter und im Bereich Rütscher Str./Lousbergstr./Kupferstr. bei 1.050 Euro pro Quadratmeter.
Grundsteuer:
Der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2023 nicht maßgeblich für die Erhebung der neuen Grundsteuer sind. Die neue Grundsteuer bezieht sich auf den Feststellungszeitpunkt 01.01.2022. Dementsprechend sind für die Grundsteuer auch die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 maßgebend. Diese (alten) Bodenrichtwerte können weiterhin sowohl über BORIS.NRW.de, als auch über das Grundsteuerportal der Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen kostenlos abgerufen werden.
Infos:
Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2023 können kostenlos über das amtliche Informationssystem der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen www.boris.nrw.de abgerufen werden.
Hier reicht die einfache Eingabe einer Adresse auf der Startseite.
Zudem wird der Gutachterausschuss bis Anfang April auf BORIS.NRW.de noch die Immobilienrichtwerte 2023 und den Grundstücksmarktbericht 2023 mit Informationen zu den Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in der StädteRegion kostenlos veröffentlichen.
Fragen beantwortet die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu den Servicezeiten der Städteregionsverwaltung unter der Hotline 0241/5198-2555.
Weitere Informationen und Produkte findet man auch im Internet unter
www.gars.nrw.de/ga-aachen.